تخلیه ملک مسکونی و نکات قانونی آن
در صورتی‌که موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر یک دعوی جهت پس گرفتن ملک از مستاجر مطرح کند، به این دعوی تخلیه ملک گفته می‌شود. در واقع صاحب‌خانه یا موجر زمانی می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه دریافت کند که با مستاجر بر سر زمان تخلیه به توافق نرسیده است یا مستاجر بندهای قرارداد را رعایت نمی‌کند. البته دریافت حکم تخلیه برای املاک استجاری قوانین و شرایط مربوط به خود را دارد و افراد باید مراحل متعددی را برای دریافت این حکم پشت سر بگذارند.
قانون حکم تخلیه ملک
براساس قانون حکم تخلیه ملک با به پایان رسیدن مدت زمان اجاره و یا عدم انجام تعهدات موجود در قرارداد توسط مستاجر، هر مالکی این حق را دارد که برای دریافت این حکم اقدام کند. این امکان وجود دارد که قبل از هرکاری برای دریافت حکم تخلیه مشاوره حقوقی دریافت کرد.
در پاسخ به سوال مشاوره حقوقی چیست؟ می‌توان گفت که مشاوره حقوقی به افراد اطلاع می‌دهد که قوانین مربوط به تخلیه املاک استیجاری بر اساس 2 قانون صادر می‌شوند. اولین قانون تخلیه ملک مربوط به سال 1356 است و قانون دیگر مربوط به روابط موجر و مستاجر در سال 1376 تصویب شد.
اگرچه هر 2 این قوانین روابط میان موجر و مستاجر را بیان می‌کنند، اما در برخی از بندهای موجود در این قوانین و به‌ویژه مرجع صالح برای رسیدگی، تفاوت‌هایی وجود دارد. درصورتی‌که موجر درخواست تخلیه ملک تجاری را در دادگاه مطرح کند، دریافت این حکم مطابق بر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 انجام خواهد شد.
با این‌حال برای تخلیه املاک مسکونی براساس قانون روابط مستاجر و صاحب خانه مصوب سال 1376 برای تخلیه خانه حکم صادر می‌شود.
چه زمانی موجر می‌تواند حکم تخلیه ملک دریافت کند؟
به‌طور کلی موجر زمانی می‌تواند برای دریافت حکم تخلیه مستاجر اقدام کند که یکی از شرایط زیر به‌وجود بیاید:
- مستاجر پس از اتمام زمان اجاره در ملک باقی بماند و حاضر به تخلیه ملک نشود.
- مستاجر از پرداخت بیش از 3 ماه اجاره‌بها خودداری کند.
- مستاجر از ملک مورد اجاره به‌صورت غیرمشروع استفاده کند.
- مستاجر ملک را به شخص دیگری اجاره یا انتقال دهد.
مطالب مرتبط:
سریع‌ترین راه تخلیه ملک
از طرفی سریع‌ترین راه تخلیه ملک این است که موجر ابتدا مدارک شناسایی لازم و قرارداد اجاره را آماده کند. پس از آن موجر می‌تواند دادخواست صدور حکم تخلیه را با کمک بهترین وکیل ملکی در دفتر خدمات الکترونیک قضایی به ثبت برساند.
پس از ثبت دادخواست، این دعوی به شورای حل اختلاف ارجاع داده خواهد شد. صدور دستور تخلیه فوری یا قبل از اتمام موعد قرارداد فقط توسط دادگاه امکان‌‌پذیر است. علاوه بر موارد فوق در شرایط زیر حکم تخلیه فوری صادر می‌شود:
- ملک به تعمیرات اساسی نیاز داشته باشد و مستاجر آن را تخلیه نکند.
- مستاجر برخلاف تعهدات خود عمل کند یا بندهای قرارداد را رعایت نکرده باشد.
- مستاجر قوانین موجود درباره ملک مورد اجاره را نقض کند.
شرایط دریافت حکم تخلیه ملک
احتمال دارد قرارداد بین موجر و مستاجر به‌صورت رسمی یا غیررسمی انجام شود. درصورت رسمی‌بودن قرارداد اجاره، موجر باید برای دریافت حکم تخلیه ملک به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن تنظیم شد، مراجعه کند. علاوه‌بر این در فرآیند اخذ حکم تخلیه خانه لازم است شرایط زیر رعایت شود:
- مدت‌دار بودن اجاره‌نامه
- تنظیم اجاره‌نامه در دو نسخه
- امضای هر 2 نسخه اجاره‌نامه توسط موجر و مستاجر
- امضای هر د2و نسخه اجاره‌نامه توسط دو نفر شاهد
- به پایان رسیدن مدت اجاره
- اثبات مالکیت یا ذی‌نفع بودن موجر
- پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر یا تودیع آن در حساب دادگاه
خدمات وکالتی گروه وکلای دادرسانی
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه ملک و مدارک لازم برای گرفتن آن‌ها
اگرچه بسیاری از افراد بر این باور هستند که حکم و دستور تخلیه ملک یکی هستند، اما در اصل این 2 مورد باهم تفاوت‌هایی دارند. درصورتی‌که رابطه موجر و مستاجر بنابر قانون مصوب سال 1376 درنظر گرفته شود و در قرارداد اجاره شرایط آن قانون نیز مورد توجه قرار بگیرد، دستور تخلیه خانه توسط دادگاه صادر خواهد شد.
در حالی‌که به هر دلیلی و با استناد به قانون مصوب 1376 امکان صدور دستور تخلیه وجود نداشته باشد، دادگاه به‌منظور دادرسی حکم تخلیه صادر می‌کند. افراد برای دریافت دستور یا حکم تخلیه ملک باید سند مالکیت و قرارداد اجاره را ارائه دهند.
مراحل قانونی گرفتن حکم تخلیه
همان‌طور که گفته شد در رابطه با قراردادهای اجاره رسمی، افراد برای طی‌کردن مراحل قانونی گرفتن حکم تخلیه باید به اداره ثبت اسناد رسمی که اجاره‌نامه خود را در آن تنظیم کرده‌اند، مراجعه کنند. در غیر این‌صورت، مراحل اخذ حکم تخلیه برای املاکی که اجاره‌نامه‌های عادی دارند و مشمول حکم تخلیه فوری هستند شامل موارد زیر می‌شود:
- مراجعه به دفاتر خدمات قضایی
- تنظیم شکایت در دفاتر خدمات قضایی
- ارجاع مستقیم به شورای حل اختلاف و درصورت نیاز صدور دستور تخلیه
درصورتی‌که ملک مورد اجاره قرارداد عادی دارد و مشمول دستور تخلیه فوری نمی‌شود، موجر باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کند و اقدامات لازم برای تنظیم شکایت خود را انجام دهد. درچنین شرایطی درصورت نیاز این دعوی به دادگاه ارجاع داده می‌شود. پس از صدور حکم تخلیه ملک مستاجر 20 روز فرصت دارد تا اعتراض خود را به رای صادرشده اعلام کند. درصورت عدم اعتراض مستاجر به رای صادرشده، حکم تخلیه اجرا می‌شود.
جمع‌بندی
در صورتی‌که مستاجر پس از اتمام مدت قرار حاضر به تخلیه خانه نشود یا تعهدات خود را انجام ندهد، موجر این حق را دارد که برای دریافت حکم تخلیه ملک اقدام کند. البته موجر برای دریافت این حکم باید شرایط لازم را داشته باشد. پس از برآورده‌کردن شرایط لازم، موجر باید مراحل قانونی را پشت طی کند.
0 comments